Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры

Новоселы, которые приобретают квартиру в собственность, полагают, что они получили право делать на своих квадратных метрах все, что захочется. Однако это не так. Одно дело нарисовать на стене граффити с единорогами, совсем другое – проникать из зала в кухню через стену, сделав предварительно дополнительный дверной проем.

Частный случай – распространенная ошибка

Не так давно мой друг, Сергей, приобрел небольшую однушку в строящемся доме. Цена его полностью устраивала, а на момент покупки о нюансах планировки он не задумывался. Оказалось, кухня и единственная комната в соответствии с планом были фактически не разделены. Однокомнатная квартира больше походила на студию, так как между помещениями был широкий проем. От проема он сразу же избавился, возвел перегородку и сделал в квартире ремонт.

Ситуация изменилась, и Сергей решил продать свою однушку. Хочу отметить, что он до сих пор выплачивает ипотечный кредит за эту недвижимость. Сергей обратился в агентство, где ему дали перечень документов, которые необходимо собрать для заключения сделки. Менеджер из агентства заверил, что получить план из БТИ после незаконной перепланировки, будет не так просто и предложил свои платные услуги.

Давайте разбираться, действительно ли возведение перегородки является перепланировкой квартиры, должно ли оно быть зафиксировано в соответствующих органах и как это можно сделать уже после совершения перепланировки. В законодательстве предусмотрена масса нюансов, и некоторые из них связаны с ситуациями, когда квартира приобретена по программе ипотечного кредитования. В данном случае, этот аспект тоже важен.

Какие действия считаются перепланировкой

Необходимость фиксировать глобальные изменения в конфигурации помещения регламентирована законодательством. Согласованию подлежат:

• перепланировка;
• переустройство.

Перепланировкам и переустройству посвящена целая глава в законе N 188-ФЗ (статьи 25-29), где подробно, но при этом формальным языком описаны основные случаи проведения перепланировки, виды переустройства, возможные причины отказа согласования и последствия самовольного внесения изменений. Простому же человеку достаточно знать и понимать, какие именно действия относятся к перепланировке и переустройству.

Любое изменение конфигурации помещения является перепланировкой. Вот несколько примеров:

• расширение или перенос дверного проема;
• демонтаж межкомнатной перегородки;
• объединение ванной комнаты с туалетом;
• перенос встроенного шкафа и т.д.

Переустройством считается изменение конфигурации инженерных коммуникаций, например:

• перенос батареи с целью расширить помещение за счет балкона или лоджии;
• перемещение газовой плиты, раковины;
• изменение местоположения розеток.

Любое из вышеперечисленных действий подлежит согласованию. Причем узаконить перепланировку лучше ДО того, как будет произведен ремонт, чтобы избежать негативных последствий. Суд может заставить вас возвращать собственное жилище в первоначальное состояние. Таким образом, вы не только выбросите на ветер деньги, потраченные на ремонт, но еще и заплатите столько же на восстановление снесенной перегородки или возвращение на прежнее место радиатора.

Возможные последствия незаконной перепланировки

Перепланировка квартир достаточно распространенное явление в российской практике. В отличие от современных квартир со свободной, более продуманной и эргономичной планировкой, жилье старого фонда, как правило, отличалось стандартным и не всегда удобным пространственным решением. В панельных домах советской постройки жильцы частенько объединяли санузел или переносили встроенные в стену шкафы.

Обладающие строительными навыками хозяева тех лет обычно делали подобный ремонт своими силами и не уведомляли местные власти о переустройствах. Если владелец у квартиры не менялся, никаких проблем, скорее всего, не возникнет. Случаев, когда в плане указано одна конфигурация, а на самом деле уже как лет 30 другая, предостаточно. Однако произведенную незаконно перепланировку все же придется узаконить при совершении любой из следующих сделок:

• купля-продажа;
• дарение;
• обмен и мена.

Если перепланировка не была узаконена, риски могут возникнуть как для нынешнего владельца, так и для потенциального покупателя. Если вы покупаете квартиру и хотите воспользоваться программой ипотечного кредитования, имейте в виду, что представитель банка вправе проверить соответствие конфигурации покупаемого жилья имеющемуся в БТИ плану и отказать в выдаче займа.

В случае с моим другом, если перепланировка была произведена собственником, а ипотека до сих пор не выплачена, помимо разрешения Жилинспекции, необходимо письменное согласие кредитной организации. Для его получения придется подать заявление и уплатить комиссионный сбор, он составляет порядка 2000-5000 рублей.

Ряд действий по перепланировке вообще запрещены законом по соображениям пожарной безопасности или в соответствии с санитарными нормами. К таким правилам, нарушение которых влекут за собой штрафы и лишение права распоряжаться собственностью, относятся:

1. Снос несущих конструкций (несущие перегородки имеют толщину 120-200 мм, тогда как не несущие — 80-100 мм).
2. Демонтаж или перенос домовых инженерных конструкций (речь идет не о тех трубах и проводах, которые устанавливает владелец, а об общедомовых коммуникациях).
3. Перенос санузла в места, где у соседей снизу расположены жилые комнаты (допускается в двухуровневой квартире).
4. Объединение кухни с комнатой, если варочная плита на газу.
5. Увеличение пространства кухни или санузла за счет коридора более чем на 25% от полезной площади.
6. Расширение балкона за счет жилого помещения (однако допускается объединение аркой, если ее ширина не превышает метра).
7. Вынос радиаторов на лоджию.

Куда идти и к кому обращаться, чтобы узаконить перепланировку

Если вы только собираетесь делать перепланировку или уже сделали ее и вам необходимо узаконить изменения в плане, потребуется собрать пакет документов и обратиться в компетентные органы власти.

Основной документ, который потребуется вам для перепланировки, — это разрешение, предоставленное администрацией того муниципального района, в котором находится эта квартира (в Москве, например, заключение делают в Мосжилинспекции). В итоге вы должны получить новый технический план помещения, который отражает произведенные изменения.

В первую очередь необходимо обратиться в БТИ с правоустанавливающим документом на собственность и удостоверением личности и получить:

• технический план (паспорт) помещения;
• поэтажный план;
• экспликацию.

1200 РУБЛЕЙ стоимость технического плана в БТИ.

Дальше необходимо подготовить проект и техническое задание, в которых изложены и схематично показаны те изменения, которые вы хотите внести. Техническое задание могут делать организации, которые имеют на это разрешение, а именно допуск СРО. Лучше всего обратиться для изготовления технического плана в БТИ. Такая услуга стоит 1200 рублей. В компаниях, которые специализируются на юридическом сопровождении перепланировок, вы заплатите от 2000 до 10000 рублей.

Помимо основных вышеперечисленных документов, вам также потребуется получить в Многофункциональном центре выписку из домовой книги и выписку из лицевого счета (у заявителя не должно быть задолженностей по кварплате).

Итак, полный пакет документов включает:

• заявление на перепланировку;
• согласие всех проживающих в квартире на перепланировку;
• проект и техническое задание;
• паспорт и свидетельство о собственности;
• документы, полученные в БТИ и МФЦ.

Если перепланировка уже была сделана и не коснулась несущих конструкций или не ущемляет прав третьих лиц, ее можно узаконить постфактум. Для этого потребуется аналогичный пакет документов. При этом вместо проекта предоставляется план помещения в актуальном состоянии.

Потребуется получить одобрение в различных инстанциях:

• Жилищная инспекция;
• Роспотребнадзор;
• Ростехнадзор;
• Противопожарная служба (ГУ МЧС России).

В случае отказа решение может быть обжаловано в суде. Для этого потребуется написать исковое заявление и оплатить госпошлину, а также предоставить пакет документов, аналогичный тому, который собирается для районной администрации. Судебное решение представляет собой документ, который в случае положительного исхода, можно использовать в БТИ в качестве основания для внесения изменений в план помещения.

Подведем итоги

1. Получите разрешение на перепланировку ДО осуществления ремонта. Это избавит от рисков получить штраф и лишних трат на возвращение жилья в первоначальный вид. А самое главное, обезопасит вас и других жильцов от возможных последствий нарушения целостности конструкции дома.
2. Чтобы узаконить уже проведенную перепланировку, необходимо собрать пакет бумаг. Следуйте описанной выше инструкции и при подготовке технического задания обращайтесь в организации, которые допущены к подобным видам работ и имеют свидетельство СРО.
3. Даже если вы получили отказ в администрации муниципального района, есть возможность обжаловать такое решение и узаконить произведенную планировку в судебном порядке.