Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Владельцы пока свободной жилплощади стремятся максимально выгодно ее сдать, ну или сохранить от мародеров. Вроде сдаешь квартиру добропорядочным людям, проникаешься симпатией, веришь во все, а время спустя выясняется, что живут там вовсе не те, а их дети, родственники, знакомые, очень добрые и отзывчивые к своим бездомным друзьям. То есть число арендаторов увеличивается, не изменяя арендную плату.

А бывало такое? Сдашь квартиру, приходишь с визитом, а там евроремонт полным ходом! Вроде приятно, но оставленная мебель, утварь, какие-то вещи, не предназначенные на выброс, бесследно исчезают. На немой вопрос «Куда все делось?» получаешь полный укоризны взгляд «К чему хранить это барахло?».

…У тех, кто снимал жилье, свои грустные или смешные истории. А наша задача ‒ изучив чужие ошибки, грамотно подойти к вопросу подготовки и процессу сдачи квартиры.

Выгоднее быть законопослушным арендодателем

Владелец сдаваемого жилья должен руководствоваться Гражданским Кодексом России, состоящим из 4 частей (принятие их состоялось последовательно с 30.11.1994 по 18.12.2006). Интересующие нас положения содержит Глава 35 закона о сдаче жилья в аренду. Именно эта глава рекомендует создать договор найма (причем и с физическим лицом, и с юридическим, инд. предприятием, например) на конкретный срок или на передачу жилплощади во владение ‒ в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

В следующей статье (ст. 672) говорится, что при сдаче/съеме части жилья и совместном проживании хозяев и арендаторов их права и обязанности тождественны, только у съемщиков они, по закону, несколько ограничены. По ст. 290 ГК России арендатор получает право эксплуатации имущества, находящегося в квартире/доме.

Эти нормативные акты предупреждают, в частности, о недопустимости изменения в одностороннем порядке суммы оплаты, если это не было оговорено в соглашении.

В договоре должна содержаться и форма оплаты аренды. Оптимально, если жильцы будут переводить деньги на ваш счет, этим вы убережете себя от неправильного пересчета, необходимости писать расписки в получении, от всученных фальшивых купюр.

Различные спорные вопросы, негативные ситуации помогут разрешить нормы закона N 193-ФЗ О медиации.

Алгоритм регистрации прав на жильё, согласно соглашению об аренде, регламентирует ст. 26.1 ГК России. Для ратификации ограниченных жилищных прав надо сторонам подать заявления с необходимым пакетом документов на жилье в орган юррегистрации в течение месяца после заключения соглашения.

Без указания в заявлении сроков аренды считается, что жилье сдается, согласно ст. 683 ГК РФ, на максимальный срок ‒ 5 лет. Договор может быть заключен повторно по истечении срока аренды. Если перезаключение не произошло, соглашение считается пролонгированным (продленным).

Не уклоняемся от налогов

Это безответственное действо подпадает под ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ и здорово может омрачить жизнь соответствующими санкциями. Например, штрафом (по ч. 1 ст. 171 УК РФ) до 300 тысяч рублей либо обязательными работами на срок 180‒240 часов, либо арестом на полгода за незаконную предпринимательскую деятельность.

Неуплата очень большого ‒ за 3 года сдачи в аренду жилья ‒ размера налогов (по ч. 1 ст. 198 Кодекса) заставит выплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо подвергнет аресту на срок 4‒6 месяцев, лишению свободы на срок до одного года.

Обычный гражданин ‒ владелец жилья платит налог в размере 13 процентов со всех доходов от сданного в наем жилья. Так, доход от сдачи в 20 тыс. рублей в месяц обяжет заплатить 31,2 тыс. в год.

Если квартиру снимает юридическое лицо, 13 процентов в бюджет, удерживаемые при оплате вам аренды, выплачиваются этим лицом.

Если вы сдаете не одну квартиру или дом, лучше зарегистрироваться ИП и выплачивать налоги:

• по упрощенной системе (УСН): 6% плюс сумма ежегодных страховок;
• по общей системе: 15% от дохода – расходы.

Аренда жилья не облагается госпошлиной, если составляет менее 11 месяцев. Но ловчить со сроками налоговики очень не советуют.

Работаем на прибыль

Уяснив все юридические премудрости, приступаем к подготовке жилплощади для сдачи. Можно не грузиться ремонтом и сдать и то что есть, но потеряется почти треть возможной суммы. Предложения конкурентов будут привлекательнее ‒ хорошее состояние квартиры, наличие мебели, современной бытовой техники сделают свое.

Косметический лоск на потолки-стены навести все же надо, пусть на скромную сумму. Крупно вкладываться в ремонт нет смысла: возможно, какое-то время спустя процедуру придется повторять.

Перед ремонтом пытаемся объективно взглянуть на сдаваемое жилье. Наверняка, есть что спрятать и что выставить напоказ. В моей квартире, например, гости кидаются к балконному окну, отличный вид вдаль, соседние дома не закрывают горизонт. Поэтому там больший уют и порядок, чем в очень небольшой квартирке.

Достичь желаемого эффекта (сделать маленькую квартиру более просторной, большую более уютной) можно простыми, бюджетными способами.

Обои. При декорировании стен, да и потолка не стоить проявлять свой, возможно, авангардный вкус. Потенциального жильца могут раздражать яркие цвета. Помним, что небольшую площадь зрительно увеличат светлые обои. Некий уют придадут слишком освещенной солнцем комнате более темные тона.

А вот когда жильцы на свое усмотрение радикально отколорировали мое жилище, пришла в голову не новая мысль:

В договоре надо прописать ‒ что можно и чего нельзя делать в снимаемом жилье.

Пол. Старый паркет лучше заменить износостойким линолеумом, ламинатом.

Размеры инвестиций в подготовку

Сторонний опыт подсказывает, что вложения в ремонт сдаваемого жилья должны составлять сумму планируемой аренды за два-три месяца и не более 15 процентов стоимости этой квартиры или дома на рынке.

В эти же затраты войдет очень важная строка – ремонт или замена сантехнического и электрооборудования (возможно, установка дополнительных розеток). Весьма дорогостоящие процессы, но замена электропроводки более нужна хозяину жилья, чем временным обитателям, и не на один месяц или год. А профессионально установленная качественная, пусть не дорогая сантехника привлечет внимание потенциальных жильцов и предотвратит возможные неприятности в виде протечек и затопления.

Составляющие интерьера

Необходимая для проживания обстановка включает:

1. Мебель в спальне (кровать/диван).
2. Мебель для работы: письменный (может быть, компьютерный) стол, стул/кресло к нему. (Мама одной моей квартирантки-студентки попросила привезти старый устойчивый стул с высокой спинкой – у дочки больная спина. Чего не сделаешь для поддержания хороших отношений с жильцами?).
3. Шкаф, комод.
4. Кухонная мебель: стол, стулья (в достаточном количестве, чтобы при необходимости не стали для сидения использовать туалетный или журнальный столик).
5. В прихожей: шкаф или вешалка, зеркало. Может быть, шкаф, полка для обуви.
6. В ванной должны быть крючки, вешалки, чтобы не было искушения наделать лишние дырки стенах.

Вы оставляете квартирантам посуду. И это тоже должно быть прописано в договоре. Мои квартиранты некорректно поступили, выбросив бабушкину утварь. С моей стороны была допущена неосторожность ненужной услуги. В итоге кастрюли, бачки отправились на мусорку, потому что быстро решить – куда все это деть – не было возможности, элементарно транспортной. Так что надо быть готовым к просьбе освободить место для мебели въезжающих в ваше жилье, а также не допустить мою ситуацию, когда просьба даже не поступила.

Бытовая техника

Нормальная жизнь сейчас немыслима без:

• стиральной машины (автомат, полуавтомат – например, в неблагоустроенном доме);
• плиты;
• холодильника.

Необязательным может быть телевизор, многие предпочитают смотреть то, что сами выберут (имея компьютер, планшет), а не предлагаемое телевидением.

Советы бывалых

1. Оставить вещи, придающие дополнительную привлекательность квартире, все-таки стоит. Наверняка под размер именно ваших окон заказывались жалюзи, изготавливались шторы, ламбрекены. Оставьте их.
2. После снятой люстры, плафона в кухне останется голая лампочка или, того хуже, провода. Будьте уверены: незамеченные ранее, они будут раздражать жильцов, вызывая систематически исторгаемый негатив в ваш адрес. Это вам нужно?
3. Не оставляйте захламленными антресоли, балкон, ниши.
4. Оставленное подключение к Интернету – уже необходимость, а не дополнительное благо.

Самое важное

Русская ментальность – доверие, широкодушие, некая безалаберность – часто подводит нас. Укажите в договоре, что и в каком виде, состоянии находится в квартире; что можно и чего делать нельзя; подробности лишними не будут.

Реалии дня

Очень часто арендаторы ищут жилье без мебели, перевозя свою – удобную, привычную для них. И у владельцев сдаваемого жилья может случиться так, что после ревизии мебели для сдачи практически ничего не остается. Хорошо, если это совпадает. Жизнь показывает, что порой пустую квартиру, пусть за меньшую арендную плату, удается сдать быстрее.

Среднестатистический случай удачной сдачи и на долгий срок – жилье с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели и техники.

Подготовив жилье для сдачи, объективно оцениваем его и определяем, для кого оно больше подойдет:

1. Экономным съемщикам, имеющим свой минимум.
2. Не имеющим ничего своего, способным снять полностью «упакованную» квартиру.
3. Нуждающимся в жилье и средствах для его съема.

Составляем внятное объявление и делаем выводы на основе пожеланий потенциальных жильцов. Возможно, придется купить «с рук» немного недорогой, но крепкой мебели, да и бытовой техники.

Необходимо что-то узнать о будущих квартирантах. Были прецеденты:

• вовремя сообщили, что у дамы нет привычки оплачивать долги, но есть потрясающая способность заставлять входить в ее временное бедственное положение. По истечении времени она благополучно исчезает со всем тем, что можно унести;
• квартиранты с готовностью идут на заключение официального соглашения, но документы подложные, недействительные, просроченные.

В этом случае есть смысл потратиться на услуги риелторов. Они без особых церемоний выясняют, что за личность у вас арендаторах, и курируют сохранность имущества.

Итак, перед сдачей жилья

1. Приводим его в порядок, ремонтируем с помощью специалистов (так будет дешевле).
2. Освобождаем от лишнего или оснащаем необходимым минимумом.
3. Составляем грамотное объявление, чтобы найти «своего» жильца.
4. Заготавливаем подробный договор с указанием реквизитов, прав и обязанностей сторон.