По российскому
законодательству

Как грамотно сдать свою квартиру в аренду?

 

Рынок аренды квартир в РФ, особенно в крупных городах, обширен и разнообразен. К сожалению, он традиционно отличается «серостью», в том смысле, что часто квартиры сдаются без должного оформления. Поэтому, хотя точные цифры привести трудно, эксперты склоняются к тому, что законными являются не более 40% сделок.

При этом наблюдается закономерность: чем квартира дороже, тем выше этот процент. Так, если месячная плата за аренду превышает 100 тыс. руб., то можно быть уверенным, что всё оформлено в полном соответствии с законом.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Квартиры же эконом класса чаще всего сдаются в обход правил, и количество законных сделок падает до 5-10%. Правда, в последнее время отмечается медленное, но неуклонное движение в сторону соблюдения законодательства.

Законодательство РФ об аренде жилья

 

Каждый гражданин РФ вправе распоряжаться своим имуществом (ст.30 ЖК РФ). Если он имеет в собственности квартиру, то ничто не мешает сдать её внаём.

Арендатором может быть юридическое лицо, тогда, в соответствии с гл.34 ГК РФ, составляется договор аренды. Если снимает квартиру лицо физическое, то с ним заключается договор найма, в соответствии с гл.35 ГК РФ.

Договор аренды на срок до 1 года регистрировать нет необходимости. При сроке более года регистрация обязательна, иначе последуют штрафные санкции. Что касается договора найма, то обычно его не регистрируют, разве что в исключительных случаях.

Согласно ст.228 НК РФ, физлица, которые получают доход от сдачи жилья в аренду, обязаны платить налог в бюджет. Порядок уплаты регламентирован ст.225 НК РФ. За несвоевременную оплату налогов предусмотрены штрафные санкции (п.1 ст.19 НК), они имеют широкий диапазон действия и назначаются в зависимости от характера нарушения.

Как сдавать квартиру в аренду — через агентство или самостоятельно?

Как сдать квартиру в аренду правильно по закону?Граждане, желающие снять квартиру, нередко испытывают затруднения при поиске подходящих вариантов. Те, кто хочет выгодно сдать жильё, порой не могут найти квартиросъёмщиков. В этой ситуации появляется нужда в посреднике, который знает рынок и в состоянии подыскать вариант, удовлетворяющий обе стороны.

Таких агентств-посредников много, они востребованы, особенно в мегаполисах. Попробуйте, например, найти съёмное жильё в Москве своими силами, чтобы и недорого, и с ремонтом, и с хорошей транспортной развязкой! Это почти нереально.

Есть проблемы и у другой стороны. Ведь, сдавая квартиру, можно нарваться на мошенников, потерять имущество, поскандалить с соседями, и вместо стабильного дохода получить ворох неприятностей.

Хороший выход для обеих сторон – обратиться в агентство. Конечно, его услуги обойдутся в немалую сумму, и по этому пути идут в основном владельцы дорогих квартир. Для них удобнее заплатить деньги и поручить специалистам все хлопоты.




Если же сдаваемая квартира не обещает высокой арендной платы, то её собственникам жаль тратить деньги на посредников.

Тогда они сдают квартиру безо всякого оформления, так быстрее и дешевле. А более сознательные соблюдают закон, но делают всё сами, не прибегая к услугам агентств.

Сдаём квартиру в аренду самостоятельно

Законопослушные граждане, безусловно, выигрывают, потому что правильно составленный договор аренды является страховкой от многих опасностей.

1. Зачем нужен договор?

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно?Он даёт определённость обеим сторонам сделки. Так, заключается он на конкретный срок, порядок оплаты строго оговаривается, как и другие права и обязанности сторон. Арендодатель страхуется от возможной недобросовестности жильцов, как в денежном вопросе, так и в отношении сохранности имущества.

Договор аренды можно рассматривать как передовую линию обороны владельца квартиры от возможных злоупотреблений. Заведомые мошенники, как правило, стараются не светиться, и на заключение официального договора не пойдут. Таким образом, сам факт наличия договора отсеивает наиболее опасные ситуации.

Договор найма или аренды, должным образом составленный и подписанный всеми участниками сделки, является документом, юридически значимым, его принимают к рассмотрению в судах.

2. Какие пункты обязаны присутствовать в договоре?

В хорошо продуманном договоре найма или аренды бывает более 20 пунктов. Все они важны и актуальны, поскольку направлены на защиту прав хозяина квартиры.

Так, опытный арендодатель прописывает перечень лиц, которые могут проживать в квартире совместно с нанимателем, иначе можно получить феномен «резиновой квартиры». А в случае, если это окажутся мигранты, весьма вероятны серьёзные неприятности (ст.322.1 УК РФ).

В тексте договора необходимо оговорить следующие стандартные моменты:

  • сроки и даты посещения квартиры хозяевами с целью проверки порядка;
  • арендную плату, в том числе её размер и точное число месяца для платежа;
  • обязанность платить за коммуналку, в какой форме это делать;
  • ограничение количества проживающих;
  • формы возмещения возможного убытка и прочее.

Одним из стандартных условий договора является установление гарантийного платежа или страхового депозита. Он будет использован хозяином квартиры, если жилец вдруг съедет, не заплатив за проживание.

В дополнение к договору обязательно составляется акт приёма-передачи, при возврате квартиры будет составлен такой же документ. Это позволит чётко зафиксировать убытки и порчу имущества.

3. В каком порядке действуем, сдавая квартиру внаём?

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно без агентов?

В первую очередь надо оформить страховку. Многие арендодатели этим пренебрегают, и совершенно напрасно. Ведь жильцы могут устроить пожар, затопить соседей, испортить отделку квартиры – и кто будет платить?

Если есть другие собственники квартиры, то надо заручиться их согласием или участием в сделке. Когда речь идёт о сдаче комнат в коммуналке, то потребуется согласие соседей. А если квартира муниципальная, то нужно одобрение от муниципалитета.

Для поиска арендаторов есть интернет, пресса, не изжила себя и расклейка объявлений. Надо давать сведения правдивые, без приукрашиваний, желательно с фотографиями.

Со съёмщиком квартиры заключается договор о найме (или об аренде) и подписывается акт приёма-передачи с подробной описью имущества. Арендодатель пишет расписку в получении денег, а наниматель – в получении ключей от квартиры.

4. Сколько тратим на налоги?

Есть 3 варианта уплаты налогов.

  1. Владелец квартиры в качестве физического лица платит налоговую ставку, сейчас это 13% от арендной платы. Но это только для тех, кто находится в стране более 183 дней в году. Если арендодатель бывает в России наездами, то ставка налога возрастает до 30%.
  2. Арендодатель может выступать как ИП, тогда действует упрощённая система налогообложения – 6% плюс фиксированные взносы. Если квартира недорогая, то ради неё регистрироваться в качестве ИП не имеет смысла.
  3. Можно приобрести патент, его стоимость сильно зависит от региональных ставок и от площади сдаваемого жилья. Иногда это выгодно.

Вариант уплаты налогов выбирается из соображений минимизации расходов.

Как быть, если платить налоги не хочется?

Многие граждане РФ скрывают факт сдачи жилья в аренду, чтобы не платить налоги. Но это дело рискованное, до поры до времени. Рано или поздно, по какому-нибудь случайному обстоятельству, всё это выйдет наружу. Например, жильцы могут устроить ночной шум, после чего соседи вызовут милицию – вот тайна и раскроется.

Тогда налоговые органы примутся за дело, а владелец квартиры понесёт ощутимые финансовые потери.

Мало того, что взыщется сам налог, к нему добавятся пени за всё время неуплаты и штрафы за просрочку. В худшем случае, на горизонте замаячит судимость, лишение свободы (ст.198 УК РФ) до 1 года, штраф в 300 тыс. руб.

Согласитесь, перспективы не из приятных, так что лучше дисциплинированно платить налог, в итоге это обойдётся гораздо дешевле.

Как сдать квартиру на время ЧМ-2018 по футболу?

Ростуризм, в предвидении грядущего нашествия, выпустил специальную памятку для владельцев квартир, желающих предоставить жильё для болельщиков.

Там подчёркивается, что сдавать квартиру для гостей футбольного чемпионата можно только официально, с составлением договора, описью имущества и выполнением всех требований закона. Это, кстати, полностью в интересах арендодателей, потому что среди болельщиков тоже могут попасться мошенники и люди недобросовестные. А защитой от них послужит договор, составленный юридически грамотно.

Предлагать апартаменты можно только с полным набором бытовой техники в исправном состоянии, с мебелью, постельным бельём, банными принадлежностями и прочим.

Объявления с фотографиями следует размещать в интернете, используя крупные сервисы и площадки по бронированию жилья, например, Booking.com и Airnbnb.ru.

Поселив у себя жильцов, не лишне будет сообщить участковому о появлении гостей чемпионата на вверенной ему территории.

Полезная публикация? Проголосуй!

 

Обсудите статью

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

МЕНЮ